QUANDO É NECESSÁRIO APROVAR UM PROJETO DE MODIFICAÇÃO?

Agora que já explicamos a importância de se aprovar um projeto, vamos explicar de forma simplificada quando é necessária e quando é dispensada a aprovação do projeto de modificação em Belo Horizonte. Mas vale lembrar que este guia não dispensa a contratação de um profissional capacitado, que deverá realizar um estudo de viabilidade em relação à todos os itens da legislação.

Para compreender melhor o que falaremos neste post, não deixe de ler o post desta série sobre potencial construtivo.

De forma simplificada, podemos dizer que sempre que houver acréscimo ou decréscimo de área construída (áreas cobertas), seja ela bruta ou líquida, é necessário aprovar a modificação na Prefeitura antes de iniciar a reforma. Mas há algumas obras que estão dispensadas de aprovação (com exceção de imóveis tombados e de interesse histórico). São elas:

– Construção de muros (exceto arrimos);

– Instalação de canteiro de obras, barracão e estande de vendas. Mas atenção: estes não podem ocupar área pública (calçada, rua, etc);

– Modificações internas que não gerem alteração de área líquida;

– Instalação de grades de proteção;

– Manutenção e construção de passeios, mas que devem ser executados conforme padrão da sua região;

– Abrigo para animais domésticos que não ultrapassem altura de 180cm;

– Escadas e rampas descobertas, desde que acompanhem o terreno natural do seu imóvel;

– Impermeabilização de lajes.

Mas é importante ficar atento ao fato de que há alguns casos em que você tem um acréscimo de área líquida mesmo que acredite estar fazendo uma modificação interna. Como mencionado no post anterior, há algumas áreas que são descontadas no cálculo do coeficiente de aproveitamento e algumas alterações podem fazer com que elas deixem de ser descontadas.

Algumas dessas áreas passíveis de desconto  são bem raras de serem afetadas por alguma reforma. Por exemplo, áreas de estacionamento de veículos, áreas de uso comum em pilotis e subsolo em edificações residenciais, áreas de circulação horizontais e verticais coletivas (escadas, elevadores e corredores), entre outras.

Mas em reforma, o caso mais comum desta situação ocorrem com as varandas. Elas sós podem ser descontadas no cálculo quando não tiverem nenhum tipo de fechamento. Portanto, ao fechar a sua varanda do seu apartamento com blindex, por exemplo, você está gerando um acréscimo de área líquida que, sem a devida aprovação, faz com que seu imóvel fique em situação irregular.

Há também, no caso de modificação da cobertura existente, situações em que a altura da cobertura faça com que a área passe a ser considerada como pé-direito duplo, o que também causará alteração de área.

Portanto, é importante sempre ter em mente que, independente se a sua reforma está acontecendo em área privativa, se gerar acréscimo de área bruta ou líquida, ela precisa ser aprovada a fim de atualização de cálculo de áreas da edificação.

Ou seja: se você está cobrindo uma área de garagem, fazendo uma cobertura em sua área privativa ou terraço, realizando o fechamento de uma varanda ou acrescentando um cômodo, por exemplo, você precisa aprovar o seu projeto. Reformas internas (alterações de parede, materiais de acabamento, etc) e outras reformas que não impliquem em acréscimo de área não exigem que o projeto seja aprovado.

É importante lembrar que, caso a sua reforma vá gerar acréscimo de área, pode ser que o seu imóvel não tenha potencial construtivo suficiente para realizá-la. Nos próximos posts falaremos mais sobre isso e o que é possível fazer quando já foi utilizado todo o potencial construtivo para o terreno.

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